※引用：モーニングスター
インフレ・円安で見直されるJリート投資～国債に代わる投資先～
安定高配当なJリートを、不動産投資というより国債に代わるハイインカム投資先として活用することを提案します。さらに最近では、インフレヘッジ機能も要注目です。 長期の資産形成に最適な投資先であるＪリートの知識は、FPにとって必須といえます。 Jリート1000億投信の最大手元責任者が、最優秀アワード受賞経験を踏まえ、Jリートの魅力とリスク、セクター動向を説明し、さらに資産形成のためのオリジナル投資法についても紹介します。Ｊリートを熟知した元FMによる、情報収集法も含めたFP・個人投資家向けのJリート投資入門セミナー。
- 講師 梶井 広行
- 日時 2022年8月17日（水）14:00～17:00
- 会場 弊社セミナールーム [ アクセス ]
- 受講料 5500円（税込）
- 単位 3（金融）
株メンター 梶井 広行 （株メンターは登録商標）
三菱UFJ国際投信 Jリート1000億円ファンド 元運用責任者（ファンドマネージャー)
日本証券アナリスト協会検定会員 慶応大卒
三菱UFJ信託銀行、三菱UFJ国際投信等にてファンドマネージャー、アナリストとして機関投資家の日本株運用に延べ26年携わる。
特に、2007年以降は、Ｊリート1000億ファンドの責任者として2017年まで10年間運用を担当し、複数の以下アワードを連続受賞。（国内REIT型 部門）
・モーニングスターアワード2014 最優秀ファンド賞
・モーニングスターアワード2012、2013 優秀ファンド賞
・Ｒ＆Ｉファンド大賞 2012～2015 優秀ファンド賞4年連続受賞
2018年に独立、プロの経験を活かし投資の知恵・スキルを伝える教育活動を開始。 債券に代わるオルタナティブ投資とは
「株・運用の相談相手 株メンター」 として、100年人生の資産形成に必須な、健全な投資のためのコンテンツを複数のセミナーにまとめ、広く提供。
現在、セミナー講師のほか、執筆活動、また個別運用相談等に従事。
また投資スキル（能力）を磨くシリーズセミナー”Jリート銘柄アカデミー”、”株式銘柄チャートアカデミー”などを主宰。
●連載記事： 日本証券新聞 「Jリートは100年人生の支え」 (2019年4月から、初旬月1回 現在連載中)
●著書： 『図解でわかる はじめての株 いちばん最初に読む本』 (アニモ出版 2020年)
１．Ｊリートとは
２．配当は安定的
３．銘柄の種類と特徴
４．市場の見方
５．債券的価値に注目～国債に代わる投資先～
６．市場の歴史
７．FP・個人投資家に合った投資法
債券の評価に関する基本
しかし、デリバティブ（derivatives）の発展により、 コーラブル債、転換社債、仕組債といったデリバティブが組み込まれた金融商品 が開発されており、一般的な債券のバリュエーションとは異なった技法が用いられることになります（「異なった」というより、組込デリバティブの部分をデリバティブの評価理論に基づいて評価することなる）。次項では、一般的な債券の評価方法について解説し、組込デリバティブの債券については、バリュエーションの応用編で解説します。
２－２．割引債の評価から理解する債券の基本評価構造
一般的な 債券の評価は、債券が生み出すキャッシュ・フローを設定された割引率で現在価値へ割引計算して求められます 。このため、債券のバリュエーションは、①適切なキャッシュ・フローを引くことができるか、②現在価値へ割り引く際の割引率を適切に設定できるかどうか、の２点が中心となります（社債などの債券では、これに合わせて信用リスク部分についても検討が必要になります。信用リスクについては後述）。
まずは、単純な例として、割引債（discount bonds）について考えてみましょう。 割引債とは、満期日（maturity date）において元本（principal）返済のキャッシュが１度発生するだけで、発行時から満期の間までに利息の支払いも含めて、何らキャッシュが発生しないもの をいいます。
次に、②割引率はどうでしょうか。これは、 評価時点（現時点）における満期日のスポット・レート（spot rate）を用いて計算 します。
スポット・レートとは、 現時点から満期日までの期間 に対応した利率 のことです。レート（利率）は期間によって異なります。例えば、銀行の定期預金をみると、６か月満期の定期預金、１年満期の定期預金、３年満期の定期預金と、定期預金に適用される利率は満期までの期間に応じて異なっています。執筆日の三菱UFJ銀行のスーパー定期（300万円未満）の金利をみると、以下のとおりです。
| 期間 | 金利 |
| ６か月 | 年0.030％ |
| １年 | 年0.030％ |
| ２年 | 年0.040％ |
| ３年 | 年0.060％ |
| ７年 | 年0.080％ |
| 10年 | 年0.20％ |
さて、逆説的な説明になりますが、 スポット・レートとは、この割引債の値段を導き出す割引率のこと をいいます。すなわち、評価時点で、満期５年の債券が82.19円で評価されていた場合、逆算的に求められる利率がスポット・レートになるのです。
２－３．固定利付債の場合
上項では、割引債の場合のバリュエーションについて検討しました。これを拡張して、固定利付債（fixed rate bonds）について評価することができます。
固定利付債の多くは、 決められた時点で決められた利息 が支払われ、 満期日に元本が返済 されます。割引債では満期日に元本返済のキャッシュ・フローが発生するだけでしたが、固定利付債は何回かキャッシュ・フローが発生します。 固定利付債の利息のことをクーポン（coupon） といい、 その利率をクーポン・レート（coupon rate） といいます。
| 年数 | クーポン | 元本 |
| １年後 | ５円 | |
| ２年後 | ５円 | |
| ３年後 | ５円 | 100円 |
| ① |  | ＝ 4.807 |
| ② |  | 債券に代わるオルタナティブ投資とは ＝ 4.535 |
| ③ |  | ＝ 4.198 | 債券に代わるオルタナティブ投資とは
| ④ |  | ＝83.961 |
| 合 計 | 97.501円 |
２－４．債券の最終利回り
債券の評価では、上項のように各キャッシュ・フローと各キャッシュ・フロー発生までの期間に対応したスポット・レートを用いて計算します。しかし、各期間に対応した 複数のスポット・レート、すなわち複数の変数 が用いられるため、金利の期間構造の分析などには（数学的な）面倒さが生じます（金利の期間構造については後述）。
しかし、複数のスポット・レートではなく、「１つ」の割引率を用いると、それほど難しい分析は発生しません。こうした理由から、よく利用される「１つ」の割引率が、 最終利回り（yeild to maturity） です。
正確には、ある資産について、各キャッシュ・フローを１つの割引率で割り引いて現在価値を求めた場合に、現在の市場価格となる割引率を 内部収益率（internal rate of return; IRR） といい、債券における内部収益率のことを「最終利回り」といいます。IRRの概念はバリュエーションにおいて非常に重要なもので、株式のバリュエーションなどではIRRを求めて、DCF法などにおける割引率として利用したりします（株式のバリュエーションについては後述）。
株式・債券が同時急落
バリュー株に投資する。我々は3月に株式全体の見通しを推奨から中立に引き下げた上で、銘柄を厳選し、グロース株よりもバリュー株を推奨している。インフレ懸念はあるものの、これは株式市場全体に均等に影響するものではない。また、過去を振り返ると、インフレ率が3%を上回る環境下ではバリュー株がグロース株をアウトパフォームしてきた。そうした中で、我々はエネルギー・セクターと英国株式を推奨する。これらはともにバリュー株式の比率が高く、リターンは今年に入って市場全体をアウトパフォームしており、その傾向は今後も続くとみている。
ポートフォリオの防衛を強化する。米国株式市場の予想株価変動率を表すVIX指数は、10日の取引開始時点の約26から13日には約34に上昇しており、S&P500種株価指数の日次変動率が平均2%を超えることを示唆している。こうした高いボラティリティの影響を緩和するために、高クオリティ銘柄、高配当銘柄、ヘルスケア銘柄などに注目したい。これらはいずれもポートフォリオの変動を抑えるのに寄与し、景気後退時にアウトパフォームする可能性が高い。また、利回りが上昇していることで、短期デュレーション（残存期間の短い）の投資適格債など債券の一部にも投資妙味が出てきたと考える。これらの債券は、ポートフォリオの耐性の強化にも寄与するとみている。
オルタナティブ（代替）資産で分散投資を図る。本来ならば相関性の低い株式と債券の間で相関性が高まっている昨今、保有資産の分散を図ることはこれまでよりも難しさを増している。そこで、相関性の低いリターンを提供できる潜在性のあるヘッジファンドが注目される。また、ヘッジファンド戦略（特にマクロ戦略）の中には、景気後退シナリオ下で優れたパフォーマンスを上げられるものもある。また、プライベート市場にも投資機会が生じている。過去を振り返ると、公開市場のバリュエーションが低下した後にプライベート市場に投資した場合、好調なリターンにつながっている。米大手投資管理会社ケンブリッジ・アソシエイツによると、1995年まで遡る過去実績に基づくと、MSCIオールカントリー・ワールド指数（MSCI ACWI）のピークから1年後に組成されたグローバル成長バイアウト・ファンドの年間平均リターンは18.6%を記録している。一方、公開株式がピークに達する2年前に投資が開始されたファンドの同リターンは8%にとどまっている。インフラストラクチャー、不動産、プライベート市場などの資産は、ポートフォリオのインフレ耐性を高める効果が期待できる。
本稿は、UBS AGが作成した“債券に代わるオルタナティブ投資とは 債券に代わるオルタナティブ投資とは CIO Alert: Stocks and bonds slide in tandem”(2022年6月13日付)を翻訳・編集した日本語版として2022年6月14日付でリリースしたものです。本レポートの末尾に掲載されている「免責事項と開示事項」は大変重要ですので是非ご覧ください。過去の実績は将来の運用成果等の指標とはなりません。本レポートに記載されている市場価格は、各主要取引所の終値に基づいています。これは本レポート中の全ての図表にも適用されます。
株式・債券が同時急落
バリュー株に投資する。我々は3月に株式全体の見通しを推奨から中立に引き下げた上で、銘柄を厳選し、グロース株よりもバリュー株を推奨している。インフレ懸念はあるものの、これは株式市場全体に均等に影響するものではない。また、過去を振り返ると、インフレ率が3%を上回る環境下ではバリュー株がグロース株をアウトパフォームしてきた。そうした中で、我々はエネルギー・セクターと英国株式を推奨する。これらはともにバリュー株式の比率が高く、リターンは今年に入って市場全体をアウトパフォームしており、その傾向は今後も続くとみている。
ポートフォリオの防衛を強化する。米国株式市場の予想株価変動率を表すVIX指数は、10日の取引開始時点の約26から13日には約34に上昇しており、S&P500種株価指数の日次変動率が平均2%を超えることを示唆している。こうした高いボラティリティの影響を緩和するために、高クオリティ銘柄、高配当銘柄、ヘルスケア銘柄などに注目したい。これらはいずれもポートフォリオの変動を抑えるのに寄与し、景気後退時にアウトパフォームする可能性が高い。また、利回りが上昇していることで、短期デュレーション（残存期間の短い）の投資適格債など債券の一部にも投資妙味が出てきたと考える。これらの債券は、ポートフォリオの耐性の強化にも寄与するとみている。
オルタナティブ（代替）資産で分散投資を図る。本来ならば相関性の低い株式と債券の間で相関性が高まっている昨今、保有資産の分散を図ることはこれまでよりも難しさを増している。そこで、相関性の低いリターンを提供できる潜在性のあるヘッジファンドが注目される。また、ヘッジファンド戦略（特にマクロ戦略）の中には、景気後退シナリオ下で優れたパフォーマンスを上げられるものもある。また、プライベート市場にも投資機会が生じている。過去を振り返ると、公開市場のバリュエーションが低下した後にプライベート市場に投資した場合、好調なリターンにつながっている。米大手投資管理会社ケンブリッジ・アソシエイツによると、1995年まで遡る過去実績に基づくと、MSCIオールカントリー・ワールド指数（MSCI ACWI）のピークから1年後に組成されたグローバル成長バイアウト・ファンドの年間平均リターンは18.6%を記録している。一方、公開株式がピークに達する2年前に投資が開始されたファンドの同リターンは8%にとどまっている。インフラストラクチャー、不動産、プライベート市場などの資産は、ポートフォリオのインフレ耐性を高める効果が期待できる。
本稿は、UBS AGが作成した“CIO Alert: Stocks and bonds slide in tandem”(2022年6月13日付)を翻訳・編集した日本語版として2022年6月14日付でリリースしたものです。本レポートの末尾に掲載されている「免責事項と開示事項」は大変重要ですので是非ご覧ください。過去の実績は将来の運用成果等の指標とはなりません。本レポートに記載されている市場価格は、各主要取引所の終値に基づいています。これは本レポート中の全ての図表にも適用されます。
コア投資戦略ファンド『コアラップ(成長型)』の評価や評判は？今後の見通しはいかに？
引用：交付目論見書
このように普段聞きなれない資産に投資をしている理由は、
これらの資産は一般的に株式や債券と価格連動性の相関が低く、
分散投資の効果があるからです。
※引用：マンスリーレポート
純資産総額は？
ファンドの純資産総額が小さいと、適切なタイミングで
銘柄を入れ替えることができなかったり、純資産総額が
大きく減少していると、ファンドの組み替えがうまく
できず、予期せぬマイナスを生む可能性がありますので、
事前に確認すべきポイントの1つです。
コア投資戦略ファンド『コアラップ(成長型)』は一時期
2500億円程度まで増えていましたが、パフォーマンスの
悪化に伴い、純資産が減り、現在は700億円程度となって
います。
※引用：マンスリーレポート
実質コストは？
私たちが支払うコストには、目論見書に記載の信託報酬
以外に、株式売買委託手数料や、保管費用、印刷費用など
が含まれています。
そのため、実際に支払うコストは、目論見書記載の額より
高くなるのが通例で、実際にかかる実質コストをもとに
投資判断をしなければなりません。
コアラップは実質インデックスファンドで運用をしている
ので、もう少し実質コストを下げられると思いますし、
バランス型ファンドのため、そこまで高いリターンが期待
できない中での1.536%ですので、手数料はかなり高く設定
されています。
債券に代わるオルタナティブ投資とは
| 購入時手数料 | 3.3%(税込)※上限 |
| 信託報酬 | 1.518％～2.00946％程度(税込) |
| 信託財産留保額 | 0 |
| 実質コスト | 1.536%(概算値) |
コア投資戦略ファンド『コアラップ(成長型)』の評価分析
基準価格をどう見る？
コア投資戦略ファンド『コアラップ(成長型)』の基準価額は
コロナショックで大きく下落しましたが、その後、高値を
更新しています。
※引用：モーニングスター
利回りはどれくらい？
| 平均利回り | |
| 1年 | 6.61% |
| 3年 | 5.81% |
| 5年 | 3.36% |
| 10年 | – |
同カテゴリー内での利回りランキングは？
コアラップ(成長型)は、バランス型ファンドの中でも
株式やREITの組入比率が25～50%に収まるカテゴリーに
属しています。
投資をするのであれば、同じカテゴリーでも優秀な
パフォーマンスのファンドに投資をすべきなので、
同カテゴリー内でのパフォーマンスのランキングは
事前に調べておいて損はありません。
コアラップ(成長型)の利回りはどの期間でみても、
下位30％以内になっていますので、他にもっと優れた
ファンドがあることを意味しています。
| 上位●％ | |
| 1年 | 72% |
| 3年 | 89% |
| 5年 | 92% |
| 10年 | – |
年別の運用利回りは？
二桁のマイナスがないだけ、下落してもまだ心穏やかに
見ていられる水準ですが、もう少しパフォーマンスは
頑張ってほしい水準です。
| 年間利回り | |
| 2021年 | +10.77% |
| 2020年 | +1.50% |
| 2019年 | +11.89% |
| 2018年 | ▲8.37% |
| 2017年 | +5.42% |
| 2016年 | ▲0.73% |
| 2015年 | ▲3.94% |
| 2014年 | +7.89% |
インデックスファンドとのパフォーマンスの差は？
高いコストを支払ってアクティブファンドに投資をする前に、
低コストのインデックスファンドとパフォーマンスを比較して
おいて損はありません。
※引用：モーニングスター
結果はeMAXIS Slimバランス(8資産均等型)が終始、
パフォーマンスで上回っています。
コアラップ(成長型)の場合、組み入れ比率を相場状況によって
変更しているので、一概に比較はできませんが、これだけ差が
つくのであれば、eMAXIS Slimバランス(8資産均等型)を
選択したほうがよいでしょう。
もしくは、もっと安定運用を目指すのであれば、コアラップ（成長型）は
リスクが大きいので、投資のソムリエのようなもっと基準価額の
変動幅が小さいファンドに投資をするべきですね。
| コアラップ(成長型) | slimバランス | |
| 1年 | 6.61% | 9.72% |
| 3年 | 5.81% | 7.99% |
| 5年 | 3.36% | – |
| 10年 | – | – |
類似ファンドとのパフォーマンスの差は？
※引用：モーニングスター
コアラップ（積極成長型）と比較をしても、eMAXIS Slim
バランス(8資産均等型)のほうがパフォーマンスは高いことが
わかります。
リスク許容度次第ではありますが、リターンを狙っていくので
あれば、低コストのeMAXIS Slimバランス(8資産均等型)で十分でしょう。
最大下落率はどのくらい？
コロナショックの影響は短期間のマイナスには影響を与えて
いますが、1年という括りでみると、まだそれ以外の期間の
ほうが大きな影響を与えているようです。
最大下落率を知ってしまうと、少し足が止まってしまうかもしれません。
しかし、以下のことをしっかり理解しておけば、元本割れの可能性を
限りなく低くすることが可能です。
| 期間 | 下落率 |
| 1カ月 | ▲8.50% |
| 3カ月 | ▲11.73% |
| 6カ月 | ▲8.77% |
| 12カ月 | ▲12.06% |
評判はどう？
資金が流出しているということは、それだけこのファンドを
解約している人が多いということなので、評判が悪いという
ことです。
※引用：モーニングスター
コア投資戦略ファンド『コアラップ(成長型)』の今後の見通しと評価まとめ
伝統的資産である株や債券以外のリート、MLP、ヘッジ
ファンド、バンクローンにも分散していくという発想自体
は面白いと思いますが、結局手数料が高すぎます。
色々な資産を組み合わせる＝自分が理解できないけれど、 債券に代わるオルタナティブ投資とは
何か良い効果があるに違いないと思ってしまいがちですが、
基本的に自分が理解できない場合に良い結果を生むことは
ありません。
そして、分散投資されていて、運用がうまくないと大きく
下落したあとに、元の水準まで戻すのに相当の時間を要
します。
しかし、それでも分散させたいんだという人は、少なくとも
コストが安いeMAXIS slim バランス(8資産均等型)などのほう
がよほど高いパフォーマンスが期待できると思います。
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